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龙城楼市“小阳春?#20445;?#31283;地价 稳房价 稳预期是目标

山西日报  2019/04/15

近日,国家统计局发布了2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中,太原新建商品住宅价格环比上涨0.8%,同比上涨12.6%。此前,国家统计局发布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示:太原新房价格环比上涨1%,同比上涨11.7%。这是不是意味着,伴随春日的暖阳,省城楼市迎来回暖?房地产调控政策坚持“房住不炒?#20445;?#25151;价为什么还会上涨?消费者对其又有着怎样的预期?4月初,记者深入市场进行了采访。

房价略涨 局部楼市出现“小阳春”

对于许多购房者尤其是刚需户?#27492;擔?#27004;市冷暖、房价涨跌一直牵动着他们的心。在过去的一年中,在“房住不炒”政策的调控下,房地产市场走向了稳定健康的状态。但进入3月后,太原楼市市场营销活动?#20013;?#22686;多,供应量稳步上升,项目活跃度逐渐回归。

据山西朗润智业提供的2019年第13周开盘加推情况显示,红星天铂二期,?#23665;?#22343;价为13100元/平方米(精装);富力金禧城二期14400元/平方米(精装),华润悦府公寓13800元/平方米(精装)。随后,记者从部分售楼中心提供的均价获悉,目前交易的楼盘项目中,万科紫郡每平方米为17000元起、保利东郡16400元起、万科城市之光14500元起、保利西湖林语14000元起、泰禾金尊府15500元起……

同样,山西朗润智业数据显示:2019年第12周,太原普通住宅市场供应面积9.89万平方米,环比上涨8%,?#23665;?#38754;积11.36万平方米,环比上涨16%;市场均价13700元/平方米;市场主力贡献项目为保利东郡、红星天铂等。其中,小店区?#23665;?#25490;名第一,?#23665;?#37329;额占比34%,主力贡献项目为保利东郡、融创中心;晋源区排名第二,?#23665;?#37329;额占比22%,主力贡献项目为恒大青运城、保利西湖林语。

面对这样的数据清单,是否意味着普涨的时代又要来了?

对此,有?#30340;?#20154;士认为,每年春节过后,属于全年楼市中的非标准月。一般来讲,春节期间通常是房地产销售淡季,项目在年底业绩冲刺后,推售节奏放缓,但三四月份则是各大楼盘加推冲击的时期。

中国社会科学院财经战略研究院3月28日发布《中国住房市场发展月度分析报告(201903)?#20998;?#20986;,2019年初局部楼市的“小阳春?#20445;?#20855;有较大的政策试探性成分。房地产企业、中介机构等相关主体,借助1-3月的宏观政策真空期展开“营销攻势?#20445;?#20197;营造楼市整体向好的氛围。但应当看到,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价?#20013;?#19978;涨动力不足。

从数据来看,太原楼市商品住宅去化的整体比例在下降,量价趋势有钝化或者减缓。太原楼市数据表上的“小阳春?#20445;?#26159;个别楼盘带动市场出现的一个小活跃,并不能代表太原楼市普遍现象。

回归理性 量跌价稳是常态

有人说,人生大事?#21152;?#25151;子有关,所?#26376;?#25151;成了很多人的梦想。但是,在过去的一年中,各大城市在政策的调控下都走向了稳定健康的状态,房地产市场?#37096;?#22987;在降温中回归理性,消费者也保持观望态度。

采访中,记者了解到,对于眼?#30053;?#22826;原买房这事儿,除了刚需房,多数人在观望。市民刘超认为,在过去这一年多时间里,严厉的楼市调控逐步改变了市场对未来房价的预期,在买涨不买跌的心态作用下,买房意愿普遍下滑。从另?#29615;?#38754;讲,尽管商品房销售似乎?#20013;?#22238;暖,远超市场和心理预期,但是出手买房依旧是一个风?#25112;?#22823;的计划。此?#20445;?#39033;目品质显得尤为重要。

市场回归理性,为什么太原的房价却?#20013;?#25856;升?

山西省房地产商会秘书长田铁秋认为,一是太原的房价基数低,太原的房价在中部6省会城市的排名垫?#20303;?#22826;原房价不是上涨快,而是基数本身就低,有上升?#21344;洹?#20108;是城中村拆迁带来房价上涨的机遇;三是太原地铁、公?#25151;?#24314;,城区范围的不断扩容,未来发展潜力无限;四是品牌开发商的集中入驻,带来新的住房理念和建设水平,带动太原房价上涨。五是不断攀升的地价。前3月,太原土地市场?#23665;?#27963;跃度?#20013;?#19978;升,?#32676;?#26377;多个地块?#23665;唬?#36825;都为未来的市场埋下伏?#30465;?

省统计局数据也显示:1-2月份,山西房地产开发投资快速增长。山西省固定资产投资中,房地产开发投资增长27.9%,占全省投资比重的29.7%,同比上升4.1个百分点。太原市房地产开发投资33.97亿元,占全市投资比重的56.9%,比上年同期提高3.1个百分点。

田铁秋分析,太原楼市现在已经进入了规律性的轮回,下一步房价还将会稳步上涨。虽然增速已经放缓,但还是会出现一定的小高潮。但从数据来看,2018年,太原市商品房市场?#30446;?#30424;项目转化率维持在65%左右,而今年1月到3月,整体转化率维持在50%。转化率的下降,说明整体市场的?#23665;?#29575;在往下走,市场呈现出阶段性缓步下行态势。

因城施策 未来走势更趋稳

松绑、降税、利?#30465;ⅰ?#19968;城一策”……新春过后,种种迹象让不少市民开始质疑:难道楼市限令开始松动?太原楼市会迎来新一波涨幅?

然而,尽管一季度收紧性政策数量已大为减少,但住建部副部长倪虹在公开场合回应楼市调控是否松动的问题?#20445;悦?#30830;表示坚持楼市调控不动摇,保持政策连续性。

某品牌房企售楼处工作人员告诉记者,眼下的市场一个月卖30套房子,已经算是比较好的业绩。而去年同期一个月走70多套房子不在话下。此外,市场观望情绪浓厚,去化周期延长。同?#20445;?#24066;场上同类产品多,竞争激?#25671;?

多个品牌项目负责人也表示,随着土地市场降温,开发商拿地意愿开始下滑,去年出现了不少底价?#23665;缓土?#25293;现象。但城镇化离不了房地产的推动,今年下半年,太原楼市各项目将扎堆推出80平方米到100平方米的首置首改产品,各品牌会进入红海竞争,所有的量基本都积压在下半年。届?#20445;?#22826;原楼市将迎来一波补?#25351;?#23792;期。

山西省房地产协会秘书长关生唐认为,“稳”将是今年楼市调控的重点。稳地价、稳房价、稳预期是具体目标,“一城一策”则是具体调控路径。这代表着房价会在稳定的区间,不会大跌,也不会大涨。

因此,对于2019年太原楼市走势,他认为,这一年,买房人越来越理性,房价预期?#27493;?#36234;来越稳。未来将仍然坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基本定位,也就是说房价不会大幅波动,对于投机客?#27492;擔?#20877;进入楼市炒房的风险很大。房价趋于稳定已经成为一种很明确的趋势。

面对楼市出现的回暖现象,地方政府一定要头脑清醒,掌握好政策尺度,切不能让房价随之回暖。在经济需要房地产发挥稳定作用的情况下,如果市场?#20013;?#20302;迷,显然是不合适的,也是需要防止的。而最好的就是不让房价继续回到快速上涨的轨道。对房价?#27492;擔?#26368;佳的选择就是稳定或缓慢小幅下跌,既能够满足购房者需求,也不影响楼市的整体稳定,不对经济稳定构成不利影响。

房地产企业则应当结合购房者需求及政策改善产品设计,把握好企业发展节奏及拿地节奏。同?#20445;?#27880;意提高差异化竞争优势,提升项目品质,为2019年房地产市场发展蓄力。

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